住宅ローンを組むとき、
「定額型と定率型、どっちがお得ですか？」
という質問はとても多いです。

実は、
どちらが有利かは、
「何年で返す予定か」
によって変わります。

住宅ローンの「定額」と「定率」とは？

住宅ローンの事務手数料には、
・定額タイプ
・定率タイプ
の2種類があります。

出典：中国銀行HP　※2027年4月　中国銀行固定金利

大きな違いは、
・ローン手数料
・金利
です。

① 定額タイプ

（例：33,000円など）

・メリット
ローン手数料が安い
（借入額に関係なく一定額）

・デメリット
金利が高め
（定率より＋0.2％前後）

② 定率タイプ

（例：借入額の2.2％など）

・メリット
金利が低いことが多い
→ 総支払額が安くなりやすい

・デメリット
ローン手数料が高い

例：3,000万円 × 2.2％ ＝ 66万円

どっちを選ぶ？

短期間で返済する場合 → 定額

理由は、
金利差の影響が小さいため、
手数料の安さが有利になりやすいからです。

長く借りる場合 → 定率

理由は、
長期間になるほど、
低金利メリットが大きくなるからです。

具体例

出典：中国銀行HP　※2027年4月　中国銀行固定金利

【前提条件】
・本体価格：3,500万円
・手数料
定率：2.2％ → 77万円
定額：3.3万円
・借入額
定率：3,577万円
定額：3,503万円

【返済期間による比較】

返済 期間	毎月返済 （定率）	毎月返済 （定額）	総返済額 （定率）	総返済額 （定額）	有利
10年	約335,000円	約332,000円	約4,020万円	約3,984万円	定額（約36万円差）
17年 5ヶ月	約200,800円	約200,500円	約4,197万円	約4,191万円	ほぼ同じ（約6万円差）
35年	約125,900円	約127,900円	約5,287万円	約5,372万円	定率（約85万円差）
50年	約101,800円	約104,100円	約6,108万円	約6,247万円	定率（約139万円差）

・返済期間が17年より短い → 定額
・返済期間が17年より長い → 定率

さらに、
長ければ長いほど、定率が有利
になりやすいです。

繰上返済した場合は？

【前提】
・定率：3,577万円／2.35％
・定額：3,503万円／2.6％
金利差：0.25％
手数料差：約74万円
・35年ローン
・繰上返済：期間短縮型

【10年後に繰上返済した場合】

繰上返済額	結果
500万円	約60万円差（定率有利）
1,000万円	約30万円差（定率有利）
1,400万円	ほぼトントン
1,500万円	定額がやや有利

10年後に約1,400万円前後の繰上返済で、ようやくトントンです。

【20年後に繰上返済した場合】

繰上返済額	結果
500万円	約78万円差（定率有利）
1,000万円	約70万円差（定率有利）
1,800万円	約45万円差（定率有利）

20年後の残債
定率：約1,900万円
定額：約1,850万円

→ほぼ完済しても逆転しません。

多くの人が繰上返済を考えるのは、
住宅ローン控除が終わる10〜13年後です。

ただ、
そのタイミングでは、
「かなり大きな繰上返済」をしないと、
定額が有利になりにくいです。

最終結論

・17年以内に完済できる → 定額
・それ以外 → 定率

また、
繰上返済する人でも、基本は定率
になるケースが多いです。

※短期間で大きく返済できる場合のみ、定額が有利になりやすい。

次回は、「元利均等と元金均等どっちを選ぶ？」についてお伝えします。

元利均等 vs 元金均等｜1級FPが『元利均等』をおすすめする理由