「300万円の繰上げ返済に充てれるお金があります。繰上げ返済したほうがいいでしょうか？　本やYouTubeでは繰り上げ返済してはダメとよくありますが本当でしょうか？」とご質問いただきましたので、繰り上げ返済の考え方について解説していきます。

「繰り上げ返済をすると利息を払わなくてよくなるので、繰り上げ返済したほうが絶対得だよね！」と思っている人もいるかもしれませんが、そう単純な話ではありません。

繰り上げ返済をするかどうかは、単なる損得だけでなく、理論、気持ち、税金、お金の流れ、生命保険の５つのポイントを押さえて総合的に考えるとうまくいきます。

YOUTUBEで全てを語っておりますので、是非ご覧ください。
動画は約12分の長さがありますが、非常に濃い内容ですのであっという間に見ることができます。
動画の内容は文章でもここから下にまとめておりますので、こちらもご覧ください。

繰上げ返済の具体例

ご相談者は現在35歳で次の内容で住宅ローンを組まれています。

●期間：30歳のときに35年→現在35歳で残り30年
●変動金利：0.5%
●35歳時点で残高が3000万円

このまま変動金利が0.5％で続いた場合、月々の支払いは89,756円、これから30年で支払う利息の合計は231万円になります。

300万円の繰り上げ返済をすると、残高が3000万円ではなく、2700万円に対して利息になるので、繰り上げ返済した300万円の利息が消え、総返済額を減らすことができます。

次に、どのくらい利息が減るメリットがあるのか、見てみましょう。

繰り上げ返済の２つのタイプ

繰り上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型の２つのタイプがあります。

期間短縮型

毎月の返済額：そのまま
返済する期間：短くなる

【期間短縮型で300万円の繰り上げ返済した効果】
●3年2か月支払期間が短縮
●46万円利息の削減(231万円から185万円)

同じ金額を繰り上げ返済した場合、支払利息がより軽減されるのは、返済額軽減型より毎月の返済金額が変わらない期間短縮型になります。支払い利息を軽減したい、完済時期を前倒ししたいという人は期間短縮型が向いています。

↑返済期間が2053年から2050年に変わっています。

返済額軽減型

毎月の返済額：少なくなる
返済する期間：そのまま

【返済額軽減型で300万円を繰り上げ返済した効果】
●毎月の支払いが8,973円軽減(89,756円から80,783円)
●23万円利息の削減(231万円から208万円)

毎月の支払いを少ないしたい人は返済額軽減型が向いています。

繰り上げ返済の手数料

次に、繰り上げ返済の手数料についてみてきましょう。

借りている金融機関やローンの種類により、1回の最低返済額や手数料が異なります。

1回の最低返済額は、1円からできる金融機関、100万円からなどまとまったお金からしかできない金融機関があります。手数料は、無料の金融機関もあれば、有料の金融機関もあります。

繰り上げ返済を検討される場合は、借りている金融機関に確認しましょう。

繰り上げ返済を検討するときの５つのポイント

「期間短縮型で繰り上げ返済をすると、総額46万円得するので、絶対得だよね！」と思っている人もいるかもしれませんが、そう単純な話ではありません。

繰り上げ返済をするかどうかは、この利息削減の損得だけで判断すると失敗する可能性があります。
理論的、気持ち、税金、お金の流れ、生命保険の５つのポイントを押さえて総合的に考えることが大切です。

総合的に考えて、僕は繰り上げ返済をしないほうがいいと考えていますが、「こんな人は繰り上げ返済してもいいのでは」ということについても、５つのポイントごとに解説をしていますので、参考にしてみてください。

①理論的に判断

今後0.5%の金利が住宅ローン完済まで続く場合、300万円を繰り上げ返済をした場合のメリットは、30年で約46万円の利息を削減でした。

300万円を繰り上げ返済せず、投資した場合、30年後の利益は、年利回り1％で104万円、4％で673万円、7％で1983万円になります。ちなみに、年利回り7％は過去50年の全世界株式のインデックスの平均リターンくらいです。300万円を繰り上げ返済すると確実に46万円利息が削減できますが、年7％で運用できた場合は1983万円の利益になり、その差は1937万円になります。

理論的には、低金利で住宅ローンを借りて、余った現金を使って株式などでより多くのリターンを出すことが正解です。低い金利でお金を借りたままにしておき、繰り上げ返済をせず、そのお金を投資したほうが合理的です。もちろん、きちんと投資を勉強して、実践できる人のお話です。

【理論的な判断】
繰り上げ返済しないほうがいい人：住宅ローンの金利以上で投資ができる人
繰り上げ返済してもいい人：お金を投資せず現金や預金で保管している人

②気持ちの面で判断

「サイコロジー・オブ・マネー 一生お金に困らない「富」のマインドセット」という本では次のように書かれています。

金融学では、計算上で最適な投資戦略を数理的に追及する。だが、人が現実世界で求めているのは、そうでない。人々が求めているのは、夜に安心してぐっすり眠れる、合理的な投資戦略だ。

※出典：「サイコロジー・オブ・マネー 一生お金に困らない「富」のマインドセット」より

この本の著者のモーガンさんは住宅を現金で購入しています。
モーガンさんは、ローンを組まずに家を所有する、著者にとって安心して毎日を過ごすことを優先して決断しました。その結果、毎月のローンの返済がないことが、長期で資産を最大化することよりも、経済的に自立していることを感じられたと書かれています。

住宅ローンを繰り上げ返済するか、繰り上げ返済をせず投資するのかどちらがよいか？　数学的な正解と気持ちの正解は一致しないかもしれません。

【気持ちの面で判断】
繰り上げ返済しないほうがいい人：借金があっても毎日安心して過ごせる人
繰り上げ返済してもいい人：投資が性格的に受けつけない人、借金が減ることが毎日の安心につながる人

③税金面から判断

住宅ローン控除の期間は繰り上げ返済をしないほうがよいでしょう。

住宅ローン控除を活用すると、最大13年間、住宅ローンの残高の0.7%の税金が返ってきます。たとえば、金利を0.5％で借りていて、住宅ローン控除が0.7％の場合、お金を借りているほうが、0.2％得します。住宅ローン控除の期間は繰り上げ返済はせず、住宅ローン控除がある期間にしっかり貯蓄するのがベストだと考えます。

ただし、住宅ローン控除の恩恵は、税金を納めていないと受けれません。
僕は会社員のときに家を買い、住宅ローンを組みましたが、その後、住宅ローン控除の期間中に独立をしました。独立した当初は、すぐに売り上げがたたず、そもそも税金を支払っていなかったので、住宅ローン控除は受けることができませんでした。

【税金面から判断】
繰り上げ返済しないほうがいい人：住宅ローン控除を受けれる人
繰り上げ返済してもいい人：住宅ローン控除を受けれない人

住宅ローン控除については、下記にて詳しく解説しているのでよければ参考にしてみてください↓↓↓

【1級FPが解説】住宅ローン控除(減税)の３つの落とし穴

④お金の流れから判断

住宅ローンの金利はほかのローンの金利より優遇されているので、繰り上げ返済をしてお金が足りなくなり、ほかのローンを借りることになると本末転倒です。

住宅ローンを頑張って繰り上げ返済した後に、金利約3％の自動車ローンを借りる、金利約2％の教育ローンを借りるなどです。この場合、住宅ローンを繰り上げ返済せず、自動車ローンや教育ローンを組まないようにするほうがよいのは一目瞭然です。

今後のお金の流れから判断しないと、繰り上げ返済をして返って損をする可能性があるので注意しましょう。

【お金の流れから判断】
繰り上げ返済しないほうがいい人：ほかのローンを組む可能性がある人
繰り上げ返済してもいい人：ほかのローンを組まなくてもいい人

⑤生命保険から判断

住宅ローンには、団体信用生命保険がついており、万が一亡くなった場合などの一定の条件になるとチャラになります。繰り上げ返済した後すぐに、住宅ローンの団体信用生命保険の条件に該当した場合は、繰り上げ返済しなければよかったとなる可能性があります。

持病をもっていて新たな生命保険に入れない場合、生命保険として団体信用生命保険を考えることもできます。ただ、民間の生命保険は、健康な人は安く加入することができるので、繰り上げ返済をして、保障が足りなくなるのであれば、民間保険で備えることができます。

病気などで新たな生命保険に入ることができない、または割高な保険料になる人は、団体信用生命保険のほうが有利になる可能性が高いですが、健康な人は、生命保険だけを理由に、繰り上げ返済を判断しなくてもいいと思います。

【生命保険から判断】
繰り上げ返済しないほうがいい人：病気などで新たな生命保険に入ることができない、または割高な保険料になる人
繰り上げ返済してもいい人：健康で民間保険を安く加入できる人

団体信用生命保険については、下記にて詳しく解説しているのでよければ参考にしてみてください↓↓↓

【1級FPが解説】団体信用生命保険(団信)と民間の生命保険の５つの違い｜団信が向いている人・民間保険が向いている人

まとめ

「繰り上げ返済をするかどうかの５つの判断ポイント」と「繰り上げ返済しないほうがいい人・してもいい人」についてお伝えしました。

繰り上げ返済をするかどうかは、単なる損得だけでなく、理論的、気持ち、税金、お金の流れ、生命保険の５つのポイントを押さえて総合的に考えると我が家は繰り上げ返済をすべきかどうか判断できると思います。ぜひ実践してみてください。