「住宅を購入するときに、親から援助してもらったら、税金がかからないと聞いたのですが、本当ですか？」というご質問をいただきましたので、今回は「住宅取得等資金の非課税の特例」について分かりやすく解説していきたいと思います。

住宅取得等資金の非課税の特例とは

マイホームを購入するときに、両親が援助してくれるなど、財産が無償で渡された場合、「贈与」と言います。

贈与の額が一定の額以上になる場合、「贈与税」が発生し、贈与を受けた側が贈与税を支払う必要があります。
マイホームの援助を受け取った側が税金を支払うということです。

一定の額はいくらなのか、基本は年間110万円までが非課税です。
しかし、家を購入する時の援助については、最大1000万円まで贈与税が非課税になる制度があります。それが、「住宅取得等資金の非課税の特例」です。

住宅資金贈与の特例が利用できる条件

「お金を受け取る人」と「取得する家」の条件があります。
主な条件をお伝えしますが、条件は他にもあります。
より詳細な内容は国税庁のホームページを参考にしてください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm

お金を受け取る人の条件

贈与を受けた時に贈与者の直系卑属（贈与者は受贈者の直系尊属）からの贈与

自身の両親や祖父母からの贈与は対象ですが、配偶者の両親・祖父母からの贈与は対象外ということです。

贈与を受けた年の1月1日において、18歳以上

贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下（新築等をする住宅用の家屋の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の場合は、1,000万円以下）

所得金額が1000万円を超える場合は、利用できない場合があるということですね。

 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をする

贈与を受けた翌年の3月15日までに、住宅の契約ではなく、引き渡しを受ける必要があるということです。2024年中の贈与だと、2025年3月15日までに引き渡しということです。

※注文住宅の場合は、棟上げが終わった状態であればOKです。ただし、同年12月31日までに居住する必要があることには注意です。

また、贈与してもらったお金は、原則頭金として全額使う必要があります。現金で保管し、住宅ローンの返済に利用することはできません。

取得する家の条件

取得する家の条件も制度を利用するためには必要になるので、家を購入される場合は、ハウスメーカーや不動産屋さんに基準を満たしているか確認しましょう。

新築または取得した住宅用の家屋の登記簿上の床面積（マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積）が40平方メートル以上240平方メートル以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。

取得する家が小さすぎたり、大きすぎたりする場合は使えないということですね。
また、家の半分以上は、人が住むために使われる必要があります。

取得した住宅が次のいずれかに該当すること。
① 建築後使用されたことのない住宅用の家屋
② 建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、昭和57年1月1日以後に建築されたもの
③ 建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、地震に対する安全性に係る基準に適合するものであることにつき、一定の書類により証明されたもの

新築はOKです。
中古の場合は、昭和57年1月1日以後に建築、または、地震に対する安全性に係る基準に適合するものということですね。

非課税の限度額は家の省エネレベルで変わる

非課税の限度額は家の省エネレベルで変わります。

省エネ等住宅の場合：1,000万円
それ以外の住宅の場合：500万円

国税庁のHPに、省エネ等住宅について次のように記載があります。

「省エネ等住宅」とは、次の①から③の省エネ等基準のいずれかに適合する住宅用の家屋であることにつき、住宅性能証明書など一定の書類を贈与税の申告書に添付することにより証明されたものをいいます。
①　断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上であること。
②　耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上または免震建築物であること。
③　高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上であること。

断熱等性能、耐震、高齢者等配慮対策等級のいずれかの条件を満たすと省エネ住宅と認められます。

よくある質問・勘違い

ここからはよくある質問と勘違いについてお伝えしていきます。

制度を利用した場合は、確定申告が必要

贈与税が非課税でも、確定申告が必要です。

贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に確定申告をしましょう。

夫婦それぞれが活用できる

この制度は夫婦それぞれが利用できるので、最大2,000万円が非課税になります。

暦年贈与または相続時精算課税制度と併用可能

年間110万円まで非課税の「暦年贈与」と併用すると、最大1110万円まで非課税になります。

2500万円の枠の相続時精算課税制度と併用もできます。
しかし、相続時精算課税制度は、両親や祖父母が亡くなり相続が発生した時点で、過去に贈与した財産を相続時の財産に加えて相続税が計算されます。

非課税とされた部分については、生前贈与加算の適用がない

死亡日以内7年間に贈与した財産は、相続の際、相続財産に持ち戻すこととなっています。贈与した金額が年110万円以下の非課税の範囲内でも、贈与者の死亡日以前7年間であれば、相続税の対象になります。

例えば、5年前から毎年100万円、5年間で500万円親から贈与を受けていたとします。
今親が亡くなった場合は、7年以内なので、贈与した500万円については相続財産として相続税の対象になるということです。

しかし、「住宅取得等資金の非課税の特例」は持ち戻しなしです。
親から、1000万円贈与を受けて、親がすぐに亡くなってしまっても、相続財産としてカウントされません。

まとめ

住宅取得等資金の非課税の特例は、家を購入する時の援助については、最大1000万円まで贈与税が非課税になる制度です。

住宅資金贈与の特例が利用できる条件には、お金を受け取る人の条件と取得する家の条件があります。

また、非課税の限度額は家の省エネレベルで変わります。

よくある質問・勘違いは次の点です。

制度を利用した場合は、確定申告が必要
夫婦それぞれが活用できる
暦年贈与または相続時精算課税制度と併用可能
非課税とされた部分については、生前贈与加算の適用がない

「住宅取得等資金の非課税の特例」を賢く活用していきましょう！