住宅ローンをどう組むか考えるにあたって住宅ローンの基礎を複数回に分けてお伝えしていきます。
まず最初に、いくら借りるか、返済期間はどうするかについて学んでいきましょう。
住宅ローンの記事はシリーズ化しています。順番に読み進んでいただくと、「住宅ローンをどうくんだらいいのか？どう見直したらいいか？」と悩んでいる方が、ご自身にとって最適な住宅ローンを判断できるようになります↓↓↓
YOUTUBEで全てを語っておりますので、是非ご覧ください。
動画は約10分の長さがありますが、非常に濃い内容ですのであっという間に見ることができます。
動画の内容は文章でもここから下にまとめておりますので、こちらもご覧ください。
一番大切なこと
住宅ローンを考える上で一番大切なことは、最後まで無事、安心して返済を続けれることです。
そのために住宅にかけれるお金を決めて、その金額を守ることです。
人生の5大支出の住宅、教育、老後、自動車、こだわり(旅行や趣味など)にどう割り当てていくかを考えましょう。
住宅の優先順位が低い方は、他の優先順位にお金を使うことができるように考えましょう。
賃貸なら安いところに引っ越す、これから家を購入希望の方は中古物件を検討するなどです。
住宅の優先順位が高い方は、家にどれだけお金を配分するか検討しましょう。
住宅にかかるお金
住宅購入時にかかるお金は、土地、建物、諸費用があります。
諸費用は、設計料、水道・電気・ガスの引き込み費用、外溝費用、検査費用、融資事務手数料、つなぎ融資費用、火災保険、引越し費用、家電家具購入費用などです。
諸費用は、マンションの場合は総額の約5％、戸建ての場合は総額の約10％程度かかますので、住宅購入時の見積もりは諸費用込みで出してもらいましょう。
いくら借りるか
貸してくれる金額で借りる×
余裕を持って返済できる金額〇
年収の35％以下(返済負担率35%以下)であれば大丈夫と言われることはありますが、人生にどこにお金をかけるかの優先順位とご自身の収支により変わります。
年収1000万円と高くても、支出が900万円であれば、年収の35％の350万円までの住宅ローンを借りると返済できません。
人生においての家より車やその他こだわりの優先順位が高いのであれば、家にお金をかけると優先順位が高いものにお金をかけることができません。
また次の点にも注意して、いくら借りるかを検討しましょう。
ボーナス返済をしない
コロナで急にボーナスが出ない、または少なくなり、ローンを支払うのがきつくなる方がいました。
ボーナスは会社の業績によって決まるので、必ずでるものではないですよね。ボーナスありきで住宅ローンを組んでしまうと返済ができなる可能性あります。
ボーナスがでなくても返済できる金額設定にしましょう！
退職金を当てにしすぎない
40歳で家を購入して、60歳で退職金が2000万円出る予定だから、それもシミュレーションに入れれば、家にかけられる予算も上がります。
しかし、20年後の企業は、変化の激しい時代において大手企業だからといって安心でありません。
会社が破綻している可能性や自身が転職している可能性もあります。
退職金を当てにしすぎないようにしましょう。
住宅ローンの返済以外に必要なお金がある
今の家賃と住宅ローンの返済が同じだから、支払いは大丈夫そうと思っていませんか？
家賃並みで見てはダメです。
住宅は購入した後も継続費用がかかります。
一戸建ての場合は固定資産税、都市計画税、メンテナンスの積立、火災保険などです。
マンションの場合は管理費、修繕積立金、固定資産税、駐車代、共益費、火災保険などです。
断熱性など家の性能により光熱費など長期でかかる費用は変わってきますが、いずれの場合も月2～5万程度必要です。継続費用も考えて家の購入を考えましょう。
親の援助の有無を確認
お金を贈与する場合は、毎年110万円まで非課税で渡すことができます。
家を購入する時の援助については、最大1000万円まで贈与税が非課税になる制度があります。それが、「住宅取得等資金の非課税の特例」です。
両親から援助がある場合は、この制度を活用しましょう。
また、贈与でなくても、銀行からお金を借りるのではなく、親から借りる手段もあります。
その場合は借用証書必須です。借りる場合は返済を前提にしているので、贈与にあたりません。税務署対策として、贈与ではなく、借りたことを証明し、きちんと予定通り親に返済していることを示す必要があるので、借用証書を作成し、現金手渡しではなく銀行振り込みで記録を残してくださいね。
頭金にどれだけ入れるか？
できるだけ頭金を入れた方が利息の額が少なくなるので有利になるのでしょうか？
頭金をたくさん入れる、極端に言うと全額自己資金で購入すると確かに利息の総額は低くなります。しかし、見るべきは金利の総額ではなく、キャッシュフローの安定です。
頭金をたくさん入れたが、教育資金でお金が足りなくなり、教育ローンを組まないといけなくなったとなると本末転倒です。一般的には、住宅ローンの金利は、教育や自動車など他のローンの金利より優遇されているので、他のローンを組まないでよいようにキャッシュフローを確認して頭金の額は決めましょう。
実際、頭金はいつでも入れれます。返済途中で繰り上げ返済をすれば、利息の総額はいつでも減らすことができます。
また、お金がある人でもあえて住宅ローンを低金利で借りて、余った手元資金を資産運用することは理論的に正解です。1％でローンを借りて、仮に5％で運用できれば利益はでますね！
フルローンで借りる場合、しばらくの間は家の売却金額＜住宅ローンの残債になります。引き渡しを受けた後は中古物件になり不動産の売却市場では2.3割下がるからです。家を売却した金額で住宅ローンを完済できない状態で、何らかの理由で売却しなければいけなくなった場合困ります。
手元に資金は残した上で、フルローンを組みましょう。手元資金がない状況でフルローンを検討されている方は、身の丈以上の家になっていますので、余裕をもって返済できる金額を再度検討しましょう。
住宅ローン控除の観点からも、人によっては住宅ローン控除が受けれる期間はたくさん借りておく方がメリットが大きい場合もあります。
住宅ローン控除については下記ブログで詳しく説明していますので、是非ご覧ください。
返済期間はどうするか
定年時期にこだわらず、毎月の返済額が無理のない金額になるように設定することをおすすめします。
皆さん、60歳の時にどちらの状態がいいでしょうか？
Aさん：借金0、預金0
Bさん：借金1000万、預金1000万
Aさんは借金はないですが、預金もありません。預金がなければ、現金が急に必要になった時に新たな借金をしないといけないですね。
返済期間についても、キャッシュフローを見て検討しましょう。
どのタイプの金利で借りるか？
支払い方のタイプとして元利均等支払いと元金均等支払いがあります。
金利のタイプとして変動金利と固定金利があります。
変動金利と固定金利については、次のブログで詳しく解説していますのでそちらをご覧ください。
元利均等支払いと元金均等支払い
支払い方のタイプは２つあります。
元利均等返済は、毎月の返済額が一定の支払い方です。毎月の支払いが一定なので家計管理がしやすいのが特徴です。
元金均等返済は、元金が一定なので毎月の返済額は当初は多いですが、返済が進むにつれて少なくなります。
元金均等返済の方が当初の返済額は大きく、総返済額は少なくなります。
まとめ
いくら借りるか、返済期間はどうするかについて考え方をお伝えしました。
住宅ローンを考える上で一番大切なことは、最後まで無事、安心して返済を続けれることです。
そのために住宅にかけれるお金を決めて、その金額を守ることです。
いくら住宅にお金がかけるかを決め、いつまでに返すかを考えましょう。
その時に大切なことは、損得だけでなく、キャッシュフローを見ることでしたね！
住宅ローンの記事はシリーズ化しています。順番に読み進んでいただくと、「住宅ローンをどうくんだらいいのか？どう見直したらいいか？」と悩んでいる方が、ご自身にとって最適な住宅ローンを判断できるようになります↓↓↓
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